Aktualności

- Na świecie jest wiele systemów certyfikacji budynków, ale najpopularniejsze są brytyjski BREEAM i amerykański LEED. Ta popularność wynika z tego, że ich dokumentacja jest napisana w języku angielskim, co powoduje, że dla międzynarodowych inwestorów ich użycie jest wygodniejsze i niemal automatycznie wybierają te systemy - mówi Hans van de Sanden, ekspert z Grontmij Polska, firmy zajmującej się certyfikacją budynków.

Co jest ważne?

Wachlarz oceny budynku podczas procedury certyfikacyjnej jest bardzo szeroki. Badane są takie elementy jak zużycie energii i wody , warunki pracy pracowników i materiał, z którego wykonano budynek. Pod uwagę bierze się także lokalizację i historię działki, na której stoi budynek. Jeżeli budynek stoi na terenie, gdzie coś było w przeszłości to uzyskuje lepszą ocenę niż budynek zbudowany na terenach zielonych poza miastem. Są także punkty za dobry dostęp do komunikacji miejskiej a nawet za stanowiska dla rowerów.

Jeszcze kilka lat temu nikt nie chciał instalować stanowisk dla rowerów, a teraz najemcy chcą mieć stojaki na rowery, ponieważ bardzo wiele pracowników dojeżdża do pracy rowerami. Już nie wystarczy parking dla samochodów, lecz musi być parking dla rowerów a nawet prysznice i szafki dla rowerzystów. Cztery lata temu w ogóle na ten temat nie buło dyskusji, a teraz staje się to standardem.

Za te wszystkie elementy otrzymuje się punkty. Jeżeli budynek ma dużo punktów to oznacza , że reprezentuje wysoką jakość, jest w dobrej lokalizacji i zrobiony jest z dobrych materiałów.

Długość procedury certyfikacyjnej jest uzależniona od tego, kiedy deweloper zwraca się z wnioskiem o wydanie certyfikatu. Najlepiej jest, gdy deweloper zwraca się do instytucji certyfikującej jeszcze przed rozpoczęciem budowy. W takim przypadku przyznawane są dwa certyfikaty: pierwszy jeszcze na etapie projektu a drugi już po wybudowaniu budynku.

W oparciu o projekt wykonawczy deweloper otrzymuje pierwszy certyfikat "design stage". Po wybudowaniu budynku i wynajęciu części powierzchni certyfikat jest weryfikowany, wówczas bada się, czy realizacja jest identyczna z projektem (a tak nigdy nie jest), czy też w trakcie budowy coś zmieniono w projekcie. Jeżeli coś się zmieniło to zmienia się także punktacja.

- Jeżeli deweloper zwraca się o wydanie certyfikatu już po wybudowaniu budynku to cała procedura może trwać ok. 6 miesiące, jednak jeśli zwróci się o certyfikat już na etapie projektu budynku, to wówczas jest szansa na lepszą punktację - informuje Hans van de Sanden.

Ile kosztuje certyfikat?

Koszt uzyskania certyfikatu uzależniony jest od powierzchni budynku. W przypadku BREEAM są określone konkretne stawki dla trzech kategorii budynków: o powierzchni do 5 tys. m kwadratowych; od 5 do 50 tys. m kwadratowych i o powierzchni powyżej 50 tys. m. kwadratowych.

- W Polsce prawie zawsze badamy budynki z drugiej kategorii - informuje Hans van de Sanden.

W przypadku BREEAM stawka ryczałtowa za rejestrację i certyfikaty wynosi 3600 funtów brytyjskich. Cena konsultanta w przypadku kompletnej, dwuetapowej certyfikacji to ok. 80-90 tys. zł. Cena może być wyższa, gdy certyfikację przeprowadza duża międzynarodowa firma, lub niższa, gdy robi to osoba indywidualna.

Uzyskanie certyfikatu LEED kosztuje więcej. - Często przygotowujemy dwie oferty certyfikacji budynków, w systemie BREEAM i LEED i to klient wybiera tę, która mu bardziej odpowiada. Jednak fakt, że uzyskanie LEED jest bardziej czasochłonne i wymaga większej pracy konsultantów, powoduje, że ten system jest droższy i jest rzadziej wybierany - dodaje Hans van de Sanden.

Czy to się opłaca?

Pomimo, że uzyskanie certyfikatu nie jest tanie, coraz więcej deweloperów decyduje się na ich zdobycie. Dzieje się tak, ponieważ posiadanie certyfikatu wymusza rynek.

- Nowo wybudowane budynki często kupują fundusze inwestycyjne, w tym fundusze emerytalne, które wymagają od deweloperów przedstawienia takiego certyfikatu. To wynika z faktu, że taki fundusz prowadzi inwestycje długoterminowe i chce wiedzieć, czy budynek, który kupuje, będzie miał jakąś wartość za 10 czy 20 lat. Zarządzający funduszami słusznie myślą, że jeżeli budynek posiada certyfikat BREEAM lub LEED, który pokazuje pewien poziom jakości budynku, to ryzyko spadku jego wartości jest mniejsze. Jest większa pewność , że fundusz kupił dobry jakościowo obiekt, który za 15-20 lat będzie mógł dalej wynajmować za dobrą cenę - wyjaśnia Hans van de Sanden.

Jak podkreśla, takie certyfikaty to dziś już standard, a fundusze inwestycyjne raczej nie chcą kupować budynków bez certyfikatów.

Posiadanie certyfikatów wymuszają także najemcy. Jeżeli deweloperzy chcą pozyskać najemców z najwyższej półki, takich jak duże, międzynarodowe grupy i to na długi okres czasu, jak np. 5 czy 10 lat, to również muszą posiadać stosowne certyfikaty, ponieważ wymagają ich tacy najemcy. Najemca chce mieć dowód, że jego budynek jest wysokiej jakości i oferuje dobre warunki pracy dla pracowników. Jest to także traktowane jako ważny element w strategii CSR danego najemcy.

Ważnym pytaniem dla właścicieli i zarządców budynków jest, czy fakt posiadania certyfikatu przekłada się na wyższe czynsze w takim budynku. Odpowiedź nie jest jednak prosta.

- Są badania mówiące, że w niektórych krajach budynki posiadające certyfikaty mają wyższą wartość dla inwestorów i wyższy poziom czynszu. W Polsce działa to trochę inaczej, certyfikat nie oznacza prostego zysku dla deweloperów, lecz to jest wymóg rynku. W przypadku posiadania certyfikatu czas sprzedaży powierzchni budynku jest krótszy i łatwiej pozyskać lepszej jakości najemców. Dosyć ostrożni jesteśmy w mówieniu o prostym wzroście wartości budynku dzięki certyfikatom. Jest pytanie, czy one mają większą wartość, bo mają certyfikat czy mają większą wartość, bo są to dobre budynki, w dobrych lokalizacjach i wykonane z dobrych materiałów. Tu nie ma prostych odpowiedzi -zaznacza Hans van de Sanden.

W Polsce jest ok. 200 budynków posiadających certyfikaty BREEAM lub LEED. Nie jest to więc ich dużo, ale ta liczba cały czas rośnie. Są prognozy mówiące, że w roku 2014 r. ilość przyznawanych certyfikatów może wzrosnąć nawet o 30 proc. Szacuje się, że ok. 75 proc. projektowanych budynków komercyjnych w Warszawie jest w trakcie certyfikacji.

www.wnp.pl